住まいづくりアドバイス - 住宅ローンについて

住宅ローンの種類

銀行ローン 銀行・信用金庫などが貸し出している住宅ローン。
さまざまな種類があります。
フラット35 住宅金融支援機構の住宅ローン債権の証券化を活用したローン。
ノンバンクローン 信販会社・クレジット会社などのローン。
財形融資 財形貯蓄を一年以上継続し、50万円以上の残高がある方対象のローン。

一般に「銀行等のローン」「フラット35」「ノンバンクローン「財形住宅融資」などがあります。

その内、銀行ローンとフラット35、ノンバンクローンは民間融資となり、財形融資は公的融資となります。

それぞれ、取得する住宅の条件などで、利用の制限があります。

金利のタイプ

住宅ローンはただ借りるだけではなく、それぞれ借りる方のライフスタイルなどに応じた借り方をする必要がありますので、まずは金利のタイプをご紹介いたします。
「固定金利型」  「固定金利期間選択型」  「変動金利型」などがあります。
それぞれの特徴は、下記をご覧ください。

固定金利型

返済終了まで、金利が変わらないタイプ。
返済の途中で返済額が増えるという心配がなく、 低金利時に借入すれば、完済まで低金利のままでお徳ですが、予め長期的な金利動向を踏まえ、 金利が設定されているため、変動金利型や固定金利期間選択型に比べ、金利はやや高めになっています。

固定金利期間選択型

一定の期間、金利が固定されるというもので、3年・5年・10年など、各金融機関が設定する期間から選択します。
選んだ期間は金利は変わりません。
期間が終了すると再度、固定金利型(期間選択型含む)か、変動型に切り換えることになります。
こちらも、金利が固定される期間が長いと、安心感がある一方、 終了後の返済額が分からず不安感があるでしょう。

変動金利型

市場金利に連動した金利が適用され、その都度、金利が見直されるタイプで、 適用金利が下がると金利も低下し、お得に。
逆に適用金利が上がると返済額も 増えることになりますが、見直しは5年ごとなので、その間に金利が上がっても5年間の返済額は一定。
また、その後の見直しでは従前の返済額の125% 以内となります。
変動金利型の場合、金利が上がっても期間内の返済額が増えないということは、返済額に占める利息の割合が多く、元金が減っていかない ということになってしまいます。
借入れ後に、他の金利タイプに変更することも可能です。

※各金融機関により制約が設けられている場合もありますのでご注意ください。

返済期間

返済期間 月々返済額 総返済額 借入額との差
10年 193,121円 約2,317万円 + 約317万円
20年 110,919円 約2,662万円 + 約662万円
30年 84,320円 約3,035万円 + 約1,035万円

借入金額を2,000万円、年3.0%の金利として算出してみると、左表のようになります。

ご覧のように、返済期間を長く設定すると月々の返済額は少なくなりますので、毎月の負担は少な いかもしれませんが、その分、総返済額が多くなってしまい、返済期間10年と30年の違いでは、 約718万円も差ができてしまいます。

たとえば、出産で当分の間の出費が多いので、毎月の負担を抑えたいなどの場合には、
返済期間を長くして、当初の月々の返済額を少なく。

現金もそれなりに持っているのでできるだけ総返済額を少なくしたいという方などは
、 返済期間を短く設定するなど、ライフスタイルに合わせて返済期間を決めていきましょう。

基本的には、定年までに完済できることが望ましいですが、
設定を長めにしていても「繰上返済」で返済期間を短くすることは可能ですので、
無理のないよう計画することが大切です。

返済方法

元利金等返済

「元金プラス利息」の毎回の返済額が、返済開始から決められた期間の終了まで均等となる方式。
月々の返済額が一定であり、当初の返済額が元金均等返済より小さく負担が少ない。
そのため無理のない返済計画が立てやすくな りますが、当初の利息の支払いの割合が多く、元金の減りが少ないので、元金均等返済と比べると、利息総額が多く、トータルの返済額も多くなります。

元利金等返済

「元金プラス利息」の毎回の返済額が、返済開始から決められた期間の終了まで均等となる方式。
月々の返済額が一定であり、当初の返済額が元金均等返済より小さく負担が少ない。
そのため無理のない返済計画が立てやすくな りますが、当初の利息の支払いの割合が多く、元金の減りが少ないので、元金均等返済と比べると、利息総額が多く、トータルの返済額も多くなります。

上記のように、両返済方法には、それぞれのメリット・デメリットがありますが、
右図3のように、金利3%、30年返済で3000万円借り入れたした場合、元利均等の利息総額は約1553万円。
これに対し、元金均等では約1354万円。 その差は約200万円です。
こう見ると、元金が減るにつれ利息も減ってくる 元金均等返済の方が魅力的に感じます。

一体、どれくらい借りられる? 毎月の支払いは?

借入できる額は年収負担率により決めます。この年収負担率というのは、「年間返済額÷年収」で計算されます。
もちろん、この年収負担率も金融機関により異なりますが、年収により25%~35%以内としていることが多いようです。
これを元に計算すると、大まかな借入可能な額が出ます。

※計算で出た額はあくまでも目安であり、返済していけるかどうかは、個々の年収や家族構成などにより違いますので、ご注意ください。

事前審査制度を利用する

住宅ローンで借入をする際、ローン審査を受けます。
その本審査の前に仮審査を 申請して、借入が可能かを知ることができるのが事前審査制度です。
この制度は、 多くの金融機関が無料で行ってくれるので、気軽に利用ができ、OKが出た金融機関それぞれのメリットなどを検討し、金融機関を選ぶことができます。

住宅ローンについて、ごく簡単にご説明いたしました。
住まいづくりにおいて、欠くことのできない部分ですので、しっかりとご検討されることをお勧めいたします。
こういった、資金計画についてのご相談も承っておりますので、どうぞお気軽にクリエイトまで、ご相談ください。

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